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2房地产系列教材一、潜力巨大的房地产业和住宅业(一）房地产业和住宅业的发展历程房地产业在我国是一个新兴产业，在过去50年中的发展历程是曲折的。1953年以前基本上还是以市场经济为主，1953年以后我国的房地产业和住宅业发展的历程可以分为三个阶段。第一阶段：1953一1978年。这一时期，我们错误地将住宅作为福利产品，而否定其商品属性，否定其价值；片面强调土地的资源属性和公有制，将土地权利同土地实体视为一体，否定在社会主义阶段土地市场或土地使用权市场存在的必要性；在生产的组织上，过分强调国家统一的计划经济，过早地限制家庭所有制和过分地夸大公有制的高级形式。结果形成住宅由国家统一计划、统一建设、统一分配的格局，房地产的市场配置功能逐渐弱化以至于完全消失；工作单位成为解决职工衣食住行和生老病死的依靠。住房由单位建，按职工工龄、职务、家庭人口等分配，家庭仪象征性地交少量房租，房屋的维修、管理统一由单位负责。由于房租额低，且远远低于房屋维修、养护等费用，结果形成国家建设房屋越多、越多，维修费用就越高，单1位的负担也就越重这样一种恶性循环。此外，这一时期过分强调“先生产，后生活”的思想，住房长期落后于居民需求：城镇居民人数的大量增加，使我国居民人均居住面积自20世纪50年代至70年代出现了下降。根据1952一1978年的统计，政府安排的住宅建设仅占同期GDP的0.78%，住房短缺成为提高生产和居民生活水平的限制因素。不论是从理论上，还是从实践上都说明这一时期指导我国住宅建设、分配的理论方法是有问题的，需要修正。这个时期可以说是对房地产（住宅）属性认识和定位不当的阶段。第二阶段：1978一1992年。这一时期是我国不断探索社会主义市场经济，房地产商品属性逐渐恢复的过程。首先是1978年以后开展的住房制度改革和商品房开发。过去仅是产品或福利品的住房，逐新取得商品的属性，可以在市场上交易。商品房的市场配置引发了房地产（住宅）结构的变化。1979年以前，城镇住房90%来自于中央和地方政府的财政拨款；1985年城镇住宅建设中，企事业单位成为主要的出资者，比重达到60%一70%，政府仅为20%，个人占10%左右：1999年以后个人成为主要的出资人。1987年，深圳在土地使用权出让方面的探索为土地依法进入市场流通奠定了基础；1988年《宪法修正案》规定土地使用权可以依法出让，为房地产成为完全的商品解除了法律限制。在这期间，国务院和地方政府对住房制度改革进行了多种形式的探索，为建立房地产市场奠定了基础。这个时期是对住房属性认识提高，住宅、分配机制的转化和探索阶段。第三阶段：1992一2000年。这一时期是房地产市场逐渐形成并且不断完善的阶段。首先，房改目标越来越明确，按居民收入水平不同形成了三种住房供应方式：高收入人群按市场价购买商品房；为中低收入人群供应房改房或经济适用房；为较少数低收人人群提供廉价屋。其次，房地产业作为“少、见效快、效益好”的重点行业，得到不断扶持，经历了1992一1993年大发展时期和后来多年的消化调整时期。2000年后，房地产业逐渐走出忽冷忽热、波动不定的状况，逐渐向按需定价、供需相对均衡的市场体系发展；人们对房地产业自身发展规律的认识越来越深。再次，金融业不断同房地产业相融合，形成了房地产筹资多元化（如公积金制度的建立等）、机构较完整、格局较合理的房地产金融体制，国内主要商业银行都设立了住房信贷部；融资工具多样化，既有信贷，也有担保贷款、抵押贷款：房地产金融已成为许多银行近年来重点发展的新业务，房地产业或住宅业已成为国民经济发展的新的增长点。据计算，在1999年7.8%的GDP增长中，住宅业的贡献可达0.9%。房地产业或住宅业在国民经济发展和居民生活中的地位越来越重要，房地产市场结构逐渐趋向合理和成熟。2
